扬帆优配刚需扎堆二手房, 改善盘赔本抢客, 置换链条卡在中间

3月29号，北京昌平有两个新楼盘在同一天开盘，国贤府PARK卖出467套房子，未来城·星寰时代也成交389套，现场看房的人太多，销售人员连海报都来不及更换。第二天，我爱我家发布数据，显示北京二手房单日网签量达到1422套，是去年4月以来最高的一天。整个3月份，二手房总共网签19886套，比上个月翻了一倍多，创下近15个月来的新高。

这些成交的二手房，大部分价格都在300万以内，占了总数的六成以上，户型主要是60到90平米，合起来超过四成，还有60平米以下的小户型，也占到四分之一左右。我爱我家的员工提到，之前房价有所下降，不少房子刚好落到了刚需买家的预算范围内，再加上首付不高、利率又低，那些一直观望的人这次集中出手了，链家分析师也确认，三月份纯刚需客户明显增加了。

新房这边情况完全不同，国贤府PARK的备案价是每平米六万六，实际开盘卖不到六万，七十七平米的户型排卡接近两百组，总共只有八十八套房，抢得特别厉害。通州北投栖沄湾更夸张，打出“三万四起”的广告，七十九平米的总价压到两百五十八万，算下来单价不到三万三，它的拿地成本才两万六，政府指导价是五万五，等于每卖一套都在赔钱。丰台那个项目有五百零八套房，排卡超过四百组，“上车价”三百五十万，营销中心天天挤满人。

开发商急着卖房，中建运河玖院三月卖出136套，半年销售额超过百亿，招商朝棠揽阅和保利朝观天珺两个项目，三月的业绩完成率都达到110%以上，线上任务最高做到154%，有央企内部员工私下透露，现在是个好机会，不抓紧时间多卖房子，下一轮拍地就没资格参加。

但问题在于，买二手房的人和买新房的人基本不是同一批客户，中指研究院数据显示，2025年北京新房和二手房的成交均价相差333万元，例如张婷有一套400万的二手房，想换购新房，至少要800万起步，她计算过月供压力太大，干脆决定先不卖就不买，再等等看，政策方面也没有帮上忙，非京籍社保年限没有放宽，公积金贷款额度没有提高，多孩家庭支持还停留在纸面上，以旧换新贴息政策也没落地，改善型买家被价格差和贷款成本两头夹住，动弹不得。